Покупка недвижимости за рубежом

Если раньше казалось, что владеть недвижимостью заграницей могут только олигархи, то сейчас уже почти каждый знает, что позволить себе иметь дачу в Финляндии или домик на берегу Средиземного моря может любой среднестатистический россиянин. Правда пока не все знают с тем, как это можно осуществить, какие при этом могут получить преимущества и какие это накладывает обязательства. В этом разделе мне бы хотелось ответить на некоторые общие вопросы по теме, развеять некоторые мифы, и возможно помочь кому-то определиться стоит или нет ввязываться в эту «афёру».

Агентства недвижимости за рубежом

Итак, начнём с того, что на Земле почти нет мест, где бы россиянин не смог приобрести недвижимость. Конечно, в некоторых государствах существуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами (например, где-то недвижимость можно оформить только на юридическое лицо и т.п.). Но из любой безвыходной ситуации всегда найдётся выход (и часто не один!). Как говорится: нельзя, но если очень хочется – то можно.

Существуют специализированные агентства, которые подробно проконсультируют Вас по данному вопросу и предложат все возможные решения Вашей проблемы. Весь вопрос лишь в цене вопроса.

Зачем недвижимость за границей?

Прежде чем читать дальше, ответьте на, казалось бы, простой вопрос: а зачем Вам покупать недвижимость заграницей? Ответ: «ну, может я там жить буду» — неправильный. Жить Вы там наврядли будете, если только у Вас уже имеется вид на жительство в данном государстве или есть веские основания его получить.

Владение имуществом заграницей само по себе в 99% случаев не служит основанием для получения вида на жительство и даже не всегда облегчает эту процедуру. Исключением служат конкретные объекты недвижимости, входящих в список одобренных, участвующих в инвестиционных или иммиграционных государственных программах некоторых стран.

Выбор объекта недвижимости

От ответа на этот ключевой вопрос будет зависеть выбор объекта недвижимости, поэтому постарайтесь очень серьёзно к нему отнестись. Конечно, некоторые совершают так сказать целевую покупку. Например, сын учится в Лондоне, и Вы решили, что лучше ему иметь собственное жильё, чем жить на съёмной квартире. С этим всё понятно, здесь близость к учебному заведению определяет местоположение недвижимости, а личные предпочтения и количество финансовых средств — всё остальное.

Инвестиции в недвижимость за границей

Если Вы совершаете покупку с целью инвестиций и дальнейшего извлечения прибыли, тут стоит очень внимательно подходить к выбору страны и объекта. Один из распространённых мифов – то, что недвижимость зарубежом приносит баснословную прибыль. Я бы выделила 2 способа получения прибыли: первый – это когда Вы купили за дёшево, и потом перепродали за дорого. И чем больше разница между ценой покупки и продажи, тем соответственно больше Ваша прибыль. Чаще всего, наибольшая разница здесь достигается при покупке строящегося объекта на ранней стадии готовности и продаже его уже после сдачи. И тут во всём мире как у нас: чем больше риск срыва графика строительства или возникновения других проблем, тем большую прибыль можно получить в последствии. Поэтому в цивилизованных странах, где Вам кто-то что-то гарантирует, скорее всего, цена готового объекта будет не очень превосходить цену на стадии забора. Так же есть риск того, что недвижимость может потерять в цене к моменту готовности по объективным причинам. Например, через дорогу начали строить здание, которое закрывает вид на море, и из-за этого цены в Вашем комплексе упали по сравнению с первоначальными. Поэтому имеет смысл ознакомиться с градостроительными планами, прежде чем совершать покупку. Но она может так же подняться в цене, если, например, рядом построят станцию метро.

Ещё сложнее получить большую прибыль, купив уже готовую недвижимость с целью последующей перепродажи. В большинстве развитых стран в связи с экономическим кризисом цены на недвижимость стабильны, где-то немного падают, где-то немного растут. В развивающихся странах больше вариантов удачной спекуляции на рынке недвижимости, но соответственно больше рисков, связанных с политической и экономической обстановкой в стране и в мире. Т.е. я больше склоняюсь к тому, что покупка недвижимости заграницей – это скорее стабильность и долгосрочные инвестиции, чем быстрая и большая прибыль

Недвижимость за границей для сдачи в аренду

И второй способ — это покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Здесь существует возможность купить уже сдающуюся недвижимость, и в этом случае у вас на какое-то время отпадёт необходимость искать клиентов. Если же такой возможности нет, то вам придётся выбирать – либо искать арендаторов самим, либо довериться агентству недвижимости.

В первом случае, это будет сделать это в чужой стране, находясь далеко, будет непросто. Процесс это довольно трудоёмкий, связанный с определёнными рисками (Вы же не хотите доверить Вашу квартиру первому встречному!). В любом случае, если Вы сами нашли клиента, прежде чем заключать договор, советую внимательно изучить законодательство страны (в некоторых странах оно преимущественно защищает интересы тех, кто арендует недвижимость, и лучше знать об этом заранее), налоговый кодекс (скорее всего Вам придётся платить налоги) и если есть возможность составить договор на двух языках. Если у Вас нет времени, желания или возможности искать клиентов самому, то лучший вариант – обратиться в агентство недвижимости (часто агентство, которое помогало Вам оформить сделку, предлагает и услуги управления недвижимостью) или управляющую компанию.

Многие, помимо поиска арендаторов также возьмут на себя оплату коммунальных платежей, налогов и т.д. Это очень удобно, если Вы находитесь далеко и нечасто навещаете свой «второй дом». Но здесь есть одно но. Нужно выбрать агентство, которому Вы действительно доверяете, т.к. в некоторых случаях проконтролировать, что они делают с Вашей недвижимостью в Ваше отсутствие очень сложно. Т.е. они могут не всегда информировать Вас о том, что сдали квартиру, и деньги за аренду попросту оставить себе. Особенно если Ваша недвижимость находится в курортном районе и сдаётся на короткие промежутки времени. Многие мои знакомые замечали эти и другие небольшие «жульничества» за своими управляющими компаниями. Как их можно проконтролировать? Самый лучший способ – это проверять счета за электричество, воду и т.д. Ведь если никто не проживал в Вашей квартире, то и некому было пользоваться коммунальными услугами. Затем поговорите с соседями. Только не спрашивайте их напрямую, особенно если у Вас никаких фактов, а только одни подозрения. Лучше в непринуждённой беседе, как бы невзначай упомянуть, что в прошлом месяце приезжала Ваша сестра с тремя детьми, и поинтересоваться не сильно ли они беспокоили соседей. Скорее всего, они Вам сразу и расскажут, кого и когда они видели в Вашей квартире.

Управляющая компания за границей

Что делать, если у Вас уже имеются неопровержимые доказательства того, что в Вашей квартире кто-то проживал, а деньги за аренду Вам не заплатили. Думаю, что худший вариант – это скандалить и качать свои права. Скорее всего деньги Вам всё равно не вернут, а вот искать другую управляющую компанию Вам наверняка придётся. И нет гарантии, что она будет лучше, чем предыдущая. Возможно и такое, что наживается на клиентах один отдельно взятый агент, а директор компании понятия не имеет о происходящем.

Поэтому, главная цель теперь: дать понять, что Вы в курсе происходящего, но готовы простить провинившегося, если мошенничество прекратится. Советую поговорить с агентом, которого Вы подозреваете в махинациях с Вашей недвижимостью, желательно в присутствии директора. Начните с того, что Вы просмотрели счета за коммунальные услуги и Вам показалось необъяснимо большой сумма за прошлый месяц в то время как в Вашей квартире никто не проживал. Это несомненно ошибка, и попросите агентство с этим разобраться. Возможно уже на этом этапе, Вам скажут, что действительно, квартира сдавалась на неделю в прошлом месяце, они просто не успели Вам сообщить. Или сообщили, но Вы почему-то не получили их электронное письмо… Если нет, то сообщите, что Ваши соседи видели каких-то людей в Вашей квартире. Наверное, это тоже недоразумение, и наверняка этому есть какое-то логическое объяснение. Если Вам такого не предоставили, не отчаивайтесь. В любом случае, Ваше послание, о том, что Вы контролируете ситуацию и не намерены так её оставлять, получено. Продолжайте проверять счета и общаться с соседями. Если злоупотребления не прекратились, то в данном случае, остаётся только искать другое агентство.